Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý khi nhiều dự án nhà ở xã hội, vốn dành cho người thu nhập thấp, đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp với mức giá tăng gấp 4-5 lần so với ban đầu. Hiện tượng này đẩy giá bán của phân khúc này tiệm cận, thậm chí ngang ngửa với các dự án chung cư cao cấp, khiến mục tiêu an sinh xã hội ban đầu trở nên khó đạt được.
Diễn biến giá trên thị trường thứ cấp
Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã chứng kiến đà tăng giá đột biến sau vài năm đi vào hoạt động. Điển hình là dự án Đại Kim Building (phường Định Công), hoàn thành năm 2016 với giá gốc chỉ khoảng 15 triệu đồng/m². Hiện nay, giá chuyển nhượng tại đây đã vọt lên mức 68–80 triệu đồng/m². Đặc biệt, các căn hộ ở tầng cao hoặc có tầm nhìn ra hồ được rao bán với giá lên tới 90 triệu đồng/m², tương đương một căn hộ 70 m² có giá trị khoảng 5 tỷ đồng.
Tương tự, dự án Rice City Linh Đàm (phường Hoàng Liệt) cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Từ mức giá ban đầu 18–20 triệu đồng/m², các căn hộ tại đây hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá 70–80 triệu đồng/m². Các tin rao bán cho thấy một căn hộ có thể lên tới 4,9–5,5 tỷ đồng. Ngay cả các dự án ở xa trung tâm như IEC Thanh Trì, sau vài năm bàn giao với giá khởi điểm 15 triệu đồng/m², nay cũng được chào bán ở mức 50–57 triệu đồng/m², tương đương 3–3,8 tỷ đồng cho một căn 60–70 m².
Xu hướng này cũng diễn ra tại khu vực phía Đông thành phố. Dự án Hope Residence (phường Việt Hưng) có giá gốc khoảng 2 tỷ đồng/căn vào đầu năm 2024 nay đã tăng lên 3,8–4,3 tỷ đồng. Dự án Thạch Bàn lân cận cũng tăng từ 2,1 tỷ đồng lên 3,9–4,2 tỷ đồng mỗi căn. Nhu cầu thực tế đối với phân khúc này vẫn rất lớn, thể hiện qua việc hàng trăm người dân đã xếp hàng xuyên đêm để nộp hồ sơ mua dự án CT3, CT4 – Kim Chung, nơi có giá bán chỉ khoảng 18,4 triệu đồng/m².
Nguyên nhân và bối cảnh
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đà tăng giá mạnh trên thị trường thứ cấp không chỉ xảy ra với chung cư thương mại mà còn cả với nhà ở xã hội. Một trong những nguyên nhân chính là sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu. Tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số Hà Nội liên tục gia tăng tạo ra nhu cầu nhà ở khổng lồ. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội mới mỗi năm chỉ đạt vài nghìn căn, thấp hơn nhiều lần so với nhu cầu thực tế.
Yếu tố vị trí cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản. Ví dụ, dự án Đại Kim Building có giá tăng mạnh một phần nhờ vị trí đắc địa, gần các trường học, bệnh viện và kết nối thuận tiện với các trục giao thông lớn như Vành đai 2.5, Vành đai 3, đường Giải Phóng. Tương tự, Rice City Linh Đàm được hưởng lợi từ vị trí gần hồ Linh Đàm và hạ tầng khu vực đã hoàn thiện. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng và giá vật liệu leo thang trong những năm gần đây cũng là yếu tố góp phần đẩy mặt bằng giá chung của bất động sản lên cao.
Nhận định và so sánh
Thực trạng giá nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp tăng cao đã tạo ra một nghịch lý. Mức giá 80–90 triệu đồng/m² tại Đại Kim Building đã gần chạm đến ngưỡng của dự án cao cấp The Ninety Complex (92,1–114,6 triệu đồng/m²), một dự án sở hữu đầy đủ tiện ích như hồ bơi và phòng gym. Tương tự, giá 70–80 triệu đồng/m² tại Rice City Linh Đàm cũng ngang bằng với dự án The Charm An Hưng tại Hà Đông (72–80 triệu đồng/m²), vốn được định vị ở phân khúc cao hơn với thiết kế châu Âu và không gian xanh.
Sự so sánh này cho thấy người mua nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp đang phải trả một mức giá tương đương phân khúc cao cấp nhưng lại nhận về sản phẩm có chất lượng xây dựng, tiện ích và vị trí kém hơn. Điều này không chỉ gây thiệt thòi cho người mua có nhu cầu ở thực mà còn đi ngược lại mục tiêu ban đầu của chính sách phát triển nhà ở xã hội là cung cấp nơi ở giá cả phải chăng cho người thu nhập thấp.
Trước tình hình này, chính quyền Hà Nội đang đẩy mạnh triển khai các giải pháp nhằm tăng nguồn cung. Thành phố đặt mục tiêu trong giai đoạn 2021–2025 sẽ xây dựng hàng chục nghìn căn hộ cho người thu nhập thấp và trung bình. Hàng loạt dự án mới đã được phê duyệt, quỹ đất được bổ sung và các chủ đầu tư đang được đôn đốc đẩy nhanh tiến độ, tháo gỡ vướng mắc thủ tục để đảm bảo nguồn cung minh bạch và đến đúng đối tượng thụ hưởng.
