Bảng giá đất tại nhiều địa phương lớn dự kiến sẽ có sự điều chỉnh đáng kể từ đầu năm 2026. Trong khi Hà Nội ghi nhận mức giá đất cao nhất lên tới 702 triệu đồng/m2 sau khi tăng nhẹ, TP.HCM dự kiến giữ nguyên mức giá trần 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm. Các địa phương khác như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đang đề xuất tăng mạnh giá đất trong khung giá mới.
Diễn biến thị trường
Tại Hà Nội, Hội đồng Nhân dân Thành phố đã thông qua nghị quyết về bảng giá đất mới, áp dụng từ năm 2026. Theo đó, giá đất ở vị trí 1 tại một số tuyến đường thuộc Khu vực 1 (các phường trong vành đai 1) đạt mức cao nhất là 702 triệu đồng/m2, tăng 2% so với bảng giá hiện hành. Các tuyến đường áp dụng mức giá này bao gồm Đinh Tiên Hoàng, Hàng Đào, Hàng Ngang, Hàng Khay, Lê Thái Tổ, Nhà Thờ, và một số đoạn trên các tuyến Bà Triệu, Hai Bà Trưng, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo.
Tại TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã trình dự thảo bảng giá đất mới, cũng dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo dự thảo, mức giá cao nhất được giữ nguyên ở mức 687 triệu đồng/m2. Mức giá này thuộc về ba tuyến đường trung tâm là Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi. Nhiều tuyến đường lớn khác cũng được giữ nguyên giá cơ sở, như Cao Thắng (262 triệu đồng/m2) hay Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai, Võ Văn Tần (267 triệu đồng/m2).
Trong khi đó, một số tỉnh thành khác lại ghi nhận mức tăng mạnh. Tại TP Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương cũ), giá đất cao nhất tại các tuyến đường loại 1 ở vị trí 1 là 52,16 triệu đồng/m2, tăng gần 38% so với bảng giá cũ. Các tuyến đường này bao gồm Yersin, Bạch Đằng, Cách Mạng Tháng Tám, và Đại lộ Bình Dương. Tương tự, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, mức giá cao nhất theo bảng giá hiện hành là 78 triệu đồng/m2, tăng 20-30% so với trước đó, tập trung tại các tuyến đường như Ba Cu, Thùy Vân, Lê Hồng Phong.
Nguyên nhân và bối cảnh
Bối cảnh chính của những thay đổi này đến từ việc các địa phương xây dựng lại bảng giá đất để áp dụng cho giai đoạn mới, bắt đầu từ năm 2026. Tại Hà Nội, việc điều chỉnh đi kèm với việc sắp xếp lại đơn vị hành chính, chia thành 17 khu vực thay vì phân theo quận, huyện như trước. Động thái này nhằm cập nhật khung giá đất cho phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế – xã hội của Thủ đô.
Trong khi đó, TP.HCM lựa chọn phương án giữ nguyên mức giá cao nhất trong dự thảo. Việc này có thể phản ánh sự thận trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn phục hồi. Các tỉnh như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu lại điều chỉnh tăng mạnh, cho thấy sự cập nhật giá đất theo sát hơn với giá trị thực tế và tiềm năng phát triển của các khu vực này.
Nhận định và so sánh
Dưới góc độ chuyên gia, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc tăng giá đất trong bảng giá chính thức sẽ gây ra nhiều tác động. Ông nhận định, chi phí đất tăng sẽ trực tiếp làm tăng giá thành nhà ở, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thực. Đối với các dự án nhà ở thương mại, việc xây dựng một bảng giá đất mới theo hướng tăng sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi và có thể đẩy giá nhà tiếp tục đi lên.
Ông Đính cũng phân tích, giá đất tăng cao sẽ làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư mới sẽ tác động tiêu cực đến kế hoạch giãn dân của các thành phố lớn. Điều này có thể khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường tiếp tục sụt giảm, gây thêm áp lực cho bài toán an sinh xã hội.
Theo Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi còn mong manh, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn về dòng vốn. Việc tăng giá đất vào thời điểm này có thể tạo ra “gánh nặng kép”, làm chậm lại đà phục hồi chung của toàn ngành.
Việc điều chỉnh khung giá đất tại các địa phương lớn đang cho thấy những cách tiếp cận khác nhau, từ tăng nhẹ đến giữ nguyên và tăng mạnh. Diễn biến này được dự báo sẽ tạo ra những tác động đa chiều đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở và khả năng phục hồi của các doanh nghiệp trong ngành trong thời gian tới.
